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    精彩回顾

    深度 | 被调控最严的海南房地产市场,温度几何?

    2月25日,海南房地产市场分享活动实录
    2019-03-11 发布

    2月25日上午,我们有幸邀请到富越汇通金融服务(上海)有限公司副总裁黄俊峰先生与大家进行在线交流,分享他对2019房海南房地产市场全解析的见解,以下是我们收集整理的分享实录:

    嘉宾介绍

    黄俊峰 先生

    富越汇通金融服务(上海)有限公司副总裁

    2018年,全国经济环境并不是特别好,房地产市场尤甚。从年初到年尾,整个房地产市场调控政策出台较多。在这其中,海南的房地产市场调控政策是全国最严的。

    第一部分  热点问题聚焦

    Q1:海南房地产市场是否有价无市?

    从政策方面来看,限购政策从2017年的四五月份已经实施,2018年3到5月把控的更加严格,而销售额上涨量是较大。2017年海南省落实两个暂停政策之后,供应的商品房的用地的面积,下降了62.9%,海口市基本上没有提供商品房。2018年销售额有所下降,主要是因为供应减少,海南省政府下决心,要减少经济对房地产的依赖,但是单价却上升了23%。

    从市场供求平衡来看,市场处于供不应求的状态。随着产业政策转变,工业不断增加,新的需求不断地被创造出来,可见未来的市场空间还是比较大的。

    Q2:海南的两个重点城市:海口和三亚,到底哪个城市更有投资的价值呢?

    三亚可以比作中国的夏威夷,大多是度假酒店,旅游资源丰富,所以商业资源会倾斜。反观房子的价值,假设税收优惠政策都一致,富人们可能会选择在三亚,这个地方风景好、更宜居。

    但是将城市经济和产业进行对比,海口目前的GDP体量约是三亚的2.53倍,GDP增速也比三亚要快得多。在城市定位方面,海口是政治经济中心,相比三亚有比较好的教育和医疗、交通配套设施。 在产业方面,三亚以旅游为主,2018年旅游收入占全年总GDP的68.2%,而海口旅游业仅占比19.7%。海口重点鼓励和培育互联网产业、医药、热带农业、低碳制造、海洋产业、高新技术、战略新兴产业,产业结构相对更合理,对更多的产业发展来说,引进人才,海口占有比较大的优势。

    Q3:房地产开发商资金比较紧张,周期是否会拉长?

    对有储备的大开发商来说,战略发展的城市,或者说配套比较成熟的区域,影响是较小的。

    第一,他们是“灵活的胖子”,配套储备覆盖面齐全,调用灵活,对很多政策、资金的敏感度非常高,财务资金调拨方面可以做得比较好。

    第二,本身体量较大的优势,在销售政策方面,有些地方销售力度较小,可以在其他地方加大销售以弥补。

    第三,品牌优势,资金来源渠道多,资金压力会随之减小。

    Q4:海南的人才储备不足,物价水平较高,是否会限制发展?

    第一,政府会放开人才落户的限制。第二,政府会加强医疗保障制度,完善医院、教育等基础设施配套。要提高人才管理的服务,更多的是要不断引入好的产业:生物制药、互联网经济、高端制造等。“产业进来人进来”,百万人才进海南的目标极有可能实现。

    对于物价,海南很多物资是由岛外运输过来的,大部分都是通过空运,所以价格相对偏高。随着它的工业生产体系慢慢的完善,在发展后期,这个问题是可控的。

    Q5:自由贸易港的设立对海南省未来经济发展的促进作用,主要体现哪些方面?

    海南省政府是希望在传统旅游业持续发展的情况下,把现代服务业、高新技术产业转化为主导方向。例如发展国际医疗旅游和高端医疗服务,海南有些政策会比较利好,可以更好地引进很多先进的医疗器械。还有高端旅游提升了贸易便利化,金融开放创新,人才工作便利性,行政优化等,这些都是在不断改变的。但最重要的,是得到了国家给予的更多政策上的支持。

    第二部分 政策及数据解读:转型中的海南

    海南正在经历转型,2018年的经济数据充分显示了这一点。

    1、2018年海南的GDP增速由于固定投资房地产的减少下降为5.8%。

    2、2018年整个海南省的重点项目完成投资666.71亿,完成了全年计划投入的107%。高端的生物制药方面,齐鲁制药已产业化;基础设施方面,江东大道铺前大桥已经竣工;信息技术方面,康宁光纤也已初具模型。

    3、从整体来看,由于房地产市场的严控,全年固定资产投资下降了12.5%。

    4、房地产开发的下降比例更是达到16.5%。施工的面积仅增长了0.1%,竣工面积下降了6.3%。销售面积下降了37.5%,销售量下降了23.2%。

    5、伴随着销售量的下降,海南地方财政收支缺口增大。从土地和财政收入比来看,它由2017年的27%下降为2018年的16%,下降的比例较大。

    但是我们所关心的工业增加值和增速,从2017年的0.6%,达到2018年的5.8%。第二产业的工业增加值这块,增长了将近十倍。所以说转型力度是比较大的。

    另外,海口的GDP增速达到了7.6%,超越全国GDP的6.8%。

    房价平均上涨23%

    回到我们关心的房地产市场, 2018年供应量有所减少,但销售均价呈现上涨趋势,成交同比下降了30%,销售均价上涨了23%,为什么会出现这种情况呢?主要是因为供求减少的影响。

    2018年海南省全省实行限价限购政策,2018年3、4、5月,价格有所回落。但是整个海南,特别是海口市,5月份棚改基本完成,棚改在逐渐缩量,房子的供应量较小,所以房价出现了比较大的上涨。直到后面第四季度趋于平稳。从核心城市的库存来看,海南平均的库存周期是7.1个月,而海口的库存周期约为5.3。

    2018年第四季度,海口房地产市场供应量有所回温,工业用地投放量较多,占比47%,住宅用地、商品房较少,其中以回迁房为主,占整个拍卖地总量的33%,办公用地仅占20%。2018年12月,海口西海岸拍卖六块土地,虽然成交面积有所缩减,但是成交金额较2017年,整体上涨30%。可见海口的土地价值呈上升趋势,能够产生持续现金流,而供求比则为0.7,属于供不应求的市场状态。

    从房地产政策来说,2018年12月份中央经济工作会议之后,住建部明确2019年的目标是稳地价,稳房价,稳预期。2019年2月海口市出台了江东新区的总体规划纲要,其主要目的是通过限购、限价,更好的发展工业经济。国务院发布该政策,核心内容在于放宽外商投资,给予政策扶持,更好的促进自由贸易区的发展。

    互联网产业布局的脚步

    另外,互联网产业在海南的布局有加速的势头。

    连续三年,海南互联网产业的增速基本上保持在25%以上。是所有重点产业里面发展最快的。以腾讯为例,2018年2月开始,海南省政府和腾讯相关的上下游企业陆续签订了六份合作协议。其中海南腾讯生态村是一个100亿级的项目,以孵化产业园区为主。2019年1月腾讯在三亚设立了区域总部,在海南申请了互联网医院的牌照,在海南生态软件园区里建立了实体远程会诊中心,可见政府在互联网产业、智慧医疗上的投入是较大的。

    另一巨头阿里巴巴从2018年4月开始,在海口签署了全面深化战略合作框架协议,主要集中在数字经济、智慧服务业、信息智能、电子商务等方面。19年1月海南省人民政府举办的企业家咨询会议邀请了马云、马化腾分别担任主席和副主席,这也预示着在新兴产业上,“两马”的投入相对会比较多。

    各种政策优惠

    财政部、海关总署、税务总局方面,目前只是针对离岛旅客免税购物的一些政策,值得期待更多方面的税收减免。国家税务局方面,主要是促进民营企业的减税降负,支持民营企业的发展。药品监督管理局、市场监督局和国家知识产权局方面,主要针对超级医院,超级生物制药等。

    在此之外,海南省政府做出了更开放的人才引进政策,针对全日制大专以上的学历,中级职称以上的基本都可以在海南省落户,落户之后购房基本享受本地的同等待遇。

    文章来源:黄俊峰先生,富汇财富整理

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